买还建房有什么风险吗（购买“还建房”有哪些法律风险？）

含义

还建房又称为统建房、统建楼，是我国改革开放发展到一定程度后，部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化的建设改造建房。为统一规划市政建设，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。

还建房与商品房的区别主要体现在这几个方面：

1.取得方式：商品房是以货币交易的形式购买，而还建房主要是以补偿形式取得。

2.土地性质：大多数还建房是政府划拨土地兴建，土地性质为划拨地，而商品房全部是出让地。

3.交易税费：土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的，而商品房没有这笔费用。

分类

还建房分为两种：

①重大城建拆迁的还建房，土地性质为出让性质，这种就意味着该房屋可以取得两证的，和商品房交易性质类似，可按照相对应的程序购买。

该类房屋也分为两种：

一种是经济适用房性质，一种是商品房性质。

区别在于：经适房办两证后，需要满5年才能上市交易。而商品房只要办证后就可以随时交易。

也就是说，购买国有土地拆迁的还建房，最起码是有“两证”的，购买这类房子和一般的二手房差别并不大，这样的操作是有法律保障的。

相关法律法规

《经济适用住房管理办法》第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

②还建房安置对象是特定的动迁安置户，土地所有权为集体所有，属于划拨性质。那么这种房子就是我们口中常说的小产权房。

小产权房无法取得房产证，办理不了正式的过户手续，不能贷款需一次性支付所有房款，万一遇到卖家反悔或要求涨价等无理要求，易引起纠纷。

优 势

①房源不会进入房管局系统，不会纳入限购范围。

②足够便宜，如果跟自己心仪的商品房价格差不不大，达不到足够便宜的情况下，建议选择法律风险更小的商品房。

法 律 风 险

1.多数还建房的硬件或软件设施不如商品房，从立项报建、规划设计一直到后期竣工验收、物业管理等等，都相对混乱。

2. 按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能买卖。即使私下成交，也不能办理过户手续。因此买房者一旦买了没有两证的还建房，若后期出售或面临拆迁，购房人的利益可能得不到法律保障。

3. 无法办理房产证的还建房，无法申请贷款，需要一次性全款购买。

4. 相比一般商品房，还建房办理房屋所有权证的难度更大、周期更长。在后续容易因为房屋价格上涨、办理房产证、“一房多卖”或者其他事宜出现纠纷，而这些未登记的还建房得不到房管部门的保护。

5. 如果是经济适用房性质的还建房，根据《经济适用房管理办法》规定，在办理两证之后五年方可上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

相关法律法规

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

法 律 建 议

1.实地考察还建房的环境。对还建房的房屋本身、物业配套措施（电梯设备、物业管理、楼间距等等）进行考察，选择性价比相对较高的还建房。

2.查清还建房的土地性质。可以直接到房屋所在地房地局去查询还建房的性质，如果是重大城建拆迁的还建房，土地性质为出让性质，可以取得两证，想买还建房时可以考虑，同时这类房屋也分为经济适用房和商品还建房，根据个人需求选择合适的房屋。

如果是集体土地性质的小产权房，无法取得房产证，法律风险偏大，建议读者谨慎而择之。

另外，关于房屋是否能办理“房屋所有权证、土地使用权证”，不能轻信口头承诺，建议读者去专门机构进行咨询，并且注意在协议中是否承诺可以办两证。

3.在合同中明确，若后续可以办两证，卖方应全力配合今后的两证办理，如果违约要向买方支付总房款30%违约金。

对于还建房存在因政策原因在一定期限内无法办理产权登记的情况，如果卖方是初始权利人的话，登记至卖方名下是正常的。但因为双方签署了合同，对双方都具有约束力，可以按照合同内容要求对方配合过户。当然，前提是合同有效，且不存在阻碍买方取得房屋所有权的情形。

4.购房者一定要具有超前的风险意识。在前期签订买卖合同时，把一些相关的风险问题都纳入合同中(如该房是否可以上市交易等)，以便违约时可退房，保护自己的合法权益。

若是购买小产权房时，因为小产权房无法取得房产证，办理不了正式的过户手续，所以为了防范后续卖方反悔的行为，可以在合同中明确约定若有一方违约，需要支付违约金。

若是购买可以取得两证的还建房，应明确约定，卖房者领取产权证后协议办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。

房屋产权是否清晰是买房者首要考虑的要素，在充分考虑还建房能否取得两证、能否马上上市交易、能否贷款、配套设施及周边环境等等因素后，选择与自己经济实力相匹配的房子。对于能够办理两证的还建房，建议购房者在购房后及时跟进过户手续，避免后续的法律风险。