引言

在中国封建时期我国一直都是农业大国，土地作为农业的基础生产资料一直都是百姓最重要的财产，为了稳定国家统治，历朝历代对于土地转让都有十分严格的规定，部分朝代甚至明令禁止私人交易土地。

但随着时代的进步，民间财务往来愈发自由，对于土地交易的严格限制并不利于经济发展，为此各朝逐渐放开了土地交易禁令，其中土地买卖和出典成为了最重要的方式，和买卖相比，出典由于其可赎回的特质往往会引发纠纷。清代作为封建王朝的集大成者，为了稳定统治在典权法令制定方面也做出了十分详尽的规定，这也代表着我国立法水平的进步。

一、清代之前典权制度的发展演变

土地做为最重要的农业生产资料，从秦汉时期开始便已经可以为私人所有了，但对那时的土地交易案例的记载较少。因此，人们普遍将南北朝作为我国土地出典的发源时期。

汉代农耕壁画

当时在土地交易中有一种叫做“贴卖”的形式，其和后来的出典土地比较类似，即土地的主人将土地的使用权卖给其他人，在他们经济情况好转之后，就可以用钱赎回土地的使用权。

由于当时土地和户籍等政策紧密相关，因此土地交易是被禁止的，这种贴卖制度能够让土地资源有效流动，也能帮助遭遇经济问题的百姓渡过难关，因此颇为流行。在北齐时，人们首次用“典”来称呼这种交易方式，这也成为了后世典权制度的滥觞。

到了隋唐时期，由于国家的基本制度为均田制。因此，唐代统治者对于土地交易的管理极为严格。百姓不但不能出卖土地，连贴卖都被严格禁止。不过，随着均田制的破坏以及唐朝政府统治力的衰退，民间的土地交易逐渐增加，其中不乏土地出典的案例，不过由于唐朝政府始终对土地交易持抵制态度，因此并没有出台相关法令进行约束。

古代农户

到了宋代，随着经济水平达到中国封建时代高峰，民间经济往来极其频繁，为了促进经济发展宋代放宽了土地交易政策，并针对土地买卖和土地出典出台了部分法规。

宋代对于土地出典的流程进行了细致的规范，其中最关键的两点为“先问亲邻”以及“印契税契”。先问亲邻即出典人需先征求亲族以及邻居的意见，只有他们都同意且没有购买土地使用权的意向后，其才可以向其他人出典土地，这条规定的目的是为了稳定乡里以及家族，以及对土地出典进行一些限制。

而对于土地出典契税的征收，则可以有效防止有人频繁利用土地出典进行利益交换，与此同时宋代政府还规定了典权可以继承，以及不可重复出典同一块土地等规定，其对于出典人以及典权人的利益都起到了保护作用。

繁华的宋代城市

明代在宋代的基础上对于典权的定义进行了更正，其第一次将“典”与“卖”进行了区分，在《明律集解·户律·田宅·典卖田宅》中写道：

“典可赎也。而卖不可赎也。”

这在我国土地典权发展史上，是具有标志性意义的。但即使到了明代，法律条文对于土地赎回期限，出典物风险分担、典物价值变更等问题依然缺乏相应规定，这些问题直到清代才得到了解决。

二、清代土地典权制度的进步与完善

清代初期，基本继承了明代的法律政策体系，在土地出典方面也不例外。但在具体使用过程中，政策的不完善引发了一系列的问题，清朝统治者针对这些问题进行了改良，这让土地出典制度逐渐趋于完善。

其中最关键的改变，无疑是清政府对典卖进行了进一步的区分，虽然在明朝已经给典与卖下了定义，但是当时人们在进行土地出让的时候在合同上并不进行区分，而乾隆十八年的时候，清廷提出只有在合同上标明“绝卖永不回赎”字样的契约才被视为卖契，其他的则全部视为土地出典制约，这让民间契约书写变得规范，且进一步区分了典卖两种行为。

清代地契

与此同时清廷还对土地出典的时限进行了规定，在乾隆一朝出台政策之前的契约，一般规定以三十年为限，而此后的契约，则统一以十年为赎回期限，若到了十年后出典人无法赎回土地的话，那么土地将被卖给典权人，不过出典人有权利向典权人索要土地差价，这也是对出典人利益的保障措施。

除此之外，清朝还对出典期间发生财产损失的多种情况进行了区分，根据责任人的不同，出典人和典权人都要对出典期间财物的损失负责。这种细致的条约有效减少了许多民间纠纷，这也是典权制度走向成熟的标志之一。

清朝作为中国最后一个封建王朝，其对于土地交易的态度依然是相对保守的，为了避免出现大规模的土地兼并现象，清代对于旗人和官员购买土地的行为设置了诸多限制，其中就包括，旗人不得在外省购置田产，以及官员不得在任职地区购买产业等等。

清代地主群体

这些条例在限制买卖的同时，也禁止他们成为典权人，这有效限制了清朝前中期的土地兼并问题，稳定住了清王朝的统治基础。不过随着时间的推移，清王朝内部的腐败问题愈发严重，各地对于官员的监督也出现了漏洞，这让官员和旗人贵族成为了大地主，对清朝的统治造成了极大危害，不过这些都是后话了。

在明代的土地出典过程中，出典人在赎回期限之内随时可以赎回天地，但典权人缴纳的契税却是按照出卖土地的价格收取的。因此，一旦出典人快速赎回田产，典权人将蒙受不小的损失，这极大地打击了人们购买土地典权的积极性。

为了促进民间经济流动，清朝政府出台了新的规定，停止收取土地出典税契。只有到期出典人依然无法赎回，所有权归属典权人所有后再按照买卖的税费进行收取，这极大的促进了人们出典土地的积极性。

清代土地典契

再加上如果土地价格上升，出典人即使不赎回土地，也可以找中人介入索要差价，这种风险保护机制的出台令清代的土地出典活动愈发频繁。

虽然清代关于土地出典的法律条文已经趋于完善，但是由于清代法制体系的不健全以及民族差异政策的存在，当时的土地出典制度依然有一些问题存在。

三、清代土地出典制度的弊端

在清代相较于汉人旗人有着更高的社会地位，这一点在他们出典土地的时候也展现地淋漓尽致，对于普通民众而言，土地的赎回期限为十年，但如果是旗人将土地出典给汉人的话，那么这个赎回期限就会被延长至二十年。

与此同时，旗人赎回土地的价格也相对较低，他们在将出典转为出卖的时候，其也更容易通过中人拿到更多的差价款项。在旗人出典土地愈发严重的清朝中后期，清政府甚至会出面帮助他们赎回田产，这也会让典权人蒙受一定的损失，而法律条文对于他们的利益缺乏应有的保护。

清代八旗子弟

与此同时，清代虽然针对土地出典的契约制定了详细的规定，但是由于清代整体发展水平并不统一，在相对落后的东北、西南等地区，人们还是愿意用口头协定作为土地出让的凭证，并且在赎回期限管理上也存在漏洞。在这些地区关于土地出典的纠纷依然屡见不鲜，这也是清代法制体系相对落后的体现之一。

另一方面，在清代民间自治依然发挥着十分重要的作用，因此虽然针对出典有许多法令可依，但一些在民间约定俗称的“规矩”依然有一定效力，比如在吉林等地，典权人有优先购买典物的权利，但在清代法律规定中，出典人则可以根据出价高低自行选择售卖对象。

清代东北百姓

在河北保定等地，还有人在典出土地之后依然在其上进行耕种，然后每年向典权人支付粮食，待到赎回期限后土地自然还给出典人所有，这种独特的形式被称为“典地不出手”，是在清代严格管控土地交易时期的特殊形式。

结语

在中国古代土地作为封建王朝的统治基础，其交易一直受到严格管控，因此只出卖使用权的土地出典成为了人们的普遍选择，在其千年的发展过程中，针对典权管理的法制法规不断完善，并在清代达到了巅峰。

清代不但对土地出典的流程和文书形式进行了严格的规定，还出台了保护出典人和典权人利益的条款。针对纠纷最多的田产毁坏情况也制定了详细的赔偿制度，还推出了防止大规模土地兼并的管控条令，这都让清代的土地出典异常活跃，极大刺激了民间经济的发展。

不过由于清代整体法律体系的不健全以及其民族差异政策的存在，清代的土地出典制度，依然存在部分不可调和的弊端。但清代的土地法规依然为后来民国以及新中国的法律体系建设提供了有益的经验。